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解構(gòu)囤地與捂盤之謬誤

來源：慧聰網(wǎng) 時間：2020-09-29 10:55:17

近日「囤地」及「捂盤」這些詞語頓成熱話，究竟什么是囤地、捂盤呢?筆者特別找來一位地產(chǎn)界人士解構(gòu)一下。

簡單講，無論在香港或內(nèi)地，一幅土地由投地、規(guī)劃、建筑設(shè)計、報建政府審批、招標施工、興建、完工后由政府各部門驗收合格至最終落成需時，當(dāng)中涉及的過程相當(dāng)復(fù)雜，早前新鴻基地產(chǎn)執(zhí)行董事郭基煇曾表示，一幅香港農(nóng)地從申請規(guī)劃、通過城規(guī)會、得到地政署批準、達成基本土地條款協(xié)議，可能需要20年才可以開始申請補地價。而在內(nèi)地，正如一家新加坡大型發(fā)展商的中國高管曾引述自己的經(jīng)驗，指內(nèi)地房產(chǎn)商往往可以在6個月內(nèi)完成購入土地至把項目推出市場;但同樣的程序?qū)ν鈦戆l(fā)展商、特別是在上市公司的嚴謹體制度下卻可能耗時長達18個月。

于內(nèi)地開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程是非常嚴謹、復(fù)雜的，首先發(fā)展商購買發(fā)展用地之后，要配合政府對該市、區(qū)、乃至鎮(zhèn)的規(guī)劃、道路及其他基建、社區(qū)配套設(shè)施、環(huán)境保育等各方面的要求進行項目規(guī)劃。

為求項目設(shè)計盡善盡美，富有特色并突顯鮮明的項目形象，發(fā)展商會招標競選建筑設(shè)計師，園林設(shè)計師、室內(nèi)設(shè)計師等項目顧問團隊，其中涉及的文件、程序均需符合發(fā)展商內(nèi)部審計及合規(guī)要求;若發(fā)展商計劃聘用國際知名建筑師，則往往會進行儼如“選秀”的設(shè)計競標甄選過程，需時更長，若加上是大型工程項目則更耗時。

發(fā)展商在優(yōu)中選優(yōu)之后，最終選定建筑設(shè)計師及顧問團隊后，建筑設(shè)計師需要設(shè)計發(fā)展商滿意并能滿足市場需求的設(shè)計方案，這方面也需要一段時間。方案敲定后便可提交給各個相關(guān)政府部門包括規(guī)劃局、消防局，園林局、建設(shè)局，甚至區(qū)、市政府等相關(guān)部門逐一審批。國家的審批過程是非常嚴謹?shù)模缭谠S多城市住宅設(shè)計都有日照要求，必須要于全年日照最短的那天(即冬至)，日照時數(shù)要達到不少于一小時;另外，樓幢間距、樓宇面寬、車位規(guī)劃比例、消防設(shè)計、綠化率等均有嚴謹?shù)囊?guī)定。

待項目設(shè)計方案通過各個相關(guān)政府部門審批后，便進入甄選聘用承建商的步驟，與選用建筑設(shè)計師一樣，必須通過競價招標，從招標、回標、議標至定標，整個過程必須符合發(fā)展商內(nèi)部審計及合規(guī)要求，確保選取工程質(zhì)量及成本效益方面均達到發(fā)展商要求的優(yōu)質(zhì)承建商，過程需時不短，之后便可開始建設(shè)。

上述前期工作方面所牽涉范圍廣泛而復(fù)雜，需要發(fā)展商、建筑設(shè)計師、承建商各個專業(yè)團隊互相配合，并與各相關(guān)政府部門緊密溝通協(xié)調(diào)，才能順利動工。

在正式動工前還可能會發(fā)生不可預(yù)見的阻滯，例如拆遷工作及收地未完成，未能如期將土地交給發(fā)展商。

成功收地后，便進入建筑過程。很多時候在建筑工程動工后，也并非一帆風(fēng)順，有可能會有一些地產(chǎn)商不能控制的因素而影響建設(shè)進度，例如周邊城市規(guī)劃與配套設(shè)施的變更，政府規(guī)范上的變更等，會導(dǎo)致項目更改規(guī)劃設(shè)計及造成建設(shè)延誤。一般尤為常見的有市政工程新規(guī)劃方面的改變，如項目周邊有地鐵支線通過。長江實業(yè)北京逸翠園項目之二期發(fā)展正是受制于該項目北側(cè)區(qū)域之北京地鐵3號線的建設(shè)。北京地鐵3號線一期于2016年9月獲批;而逸翠園二期雖然于同年開始地基工程，但卻至2018年6月才拿到建筑施工許可。

另外，當(dāng)?shù)亟ㄖ?guī)范改變，如對樓宇高度限制有變更，項目的規(guī)劃與施工便需要配合更改，或需重新設(shè)計及調(diào)整，往往亦會導(dǎo)致工程延誤。除上述以外，施工過程中亦會有天氣、社會、環(huán)境因素等影響工程進度。

至于地產(chǎn)商最看重的開盤套現(xiàn)(無論內(nèi)地或外來發(fā)展商均依賴賣樓花，內(nèi)地稱為預(yù)售)，以免現(xiàn)金流受壓。君不見近日內(nèi)地其中一間最大型發(fā)展商，樓盤全線七折促銷，可見現(xiàn)金流對發(fā)展商的重要性;而政府對審批預(yù)售批文方面有嚴格的規(guī)管，如發(fā)展商不能達到相關(guān)要求，則無法取得銷售許可(內(nèi)地稱之為預(yù)售批文)。

看過內(nèi)地房地產(chǎn)項目發(fā)展漫長、復(fù)雜而嚴謹?shù)倪^程，令人不難聯(lián)想到最近熱搜的詞語-囤地、捂盤，又是否可粗略引用，一詞帶過?未經(jīng)理解便武斷而言?

現(xiàn)時內(nèi)地的常規(guī)拍地條款會訂明開工及完工時限，若發(fā)展商在沒有合理理由與辯解之下不按時限進行，有可能要面對違規(guī)罰則，及背負囤地的嫌疑。

資深地產(chǎn)界人士提出，早年(10多年之前)內(nèi)地的賣地合同條文未必會訂明開工及完工時限，特別是那些超大型項目，考慮到市場吸納能力、發(fā)展商資金實力、開發(fā)與營銷能力等因素，往往會以分期發(fā)展的方式進行，在整個發(fā)展過程中發(fā)展商需持續(xù)與各個政府部門保持協(xié)商溝通，對各個分期項目的設(shè)計規(guī)劃持續(xù)更新及申請審批;由于過程需時，不可武斷地評定發(fā)展商捂盤。究竟最近鬧得火熱的成都南城都匯項目有沒有出現(xiàn)囤地的問題?此項目實在沒有違規(guī)被罰。查和黃地產(chǎn)于2004年經(jīng)拍賣拿下該地皮，當(dāng)時并無有關(guān)工程時限的規(guī)范;另外，項目合共23,000余個單位中，分期出售是所有地產(chǎn)商必然採取的正常操作，在今年七月禹洲集團購入該項目公司時，長江實業(yè)已累計出售了南城都匯超過16,500戶，亦即項目銷售一直持續(xù)推進，那怎可稱之為囤地呢?

值得注意的是，10余年前內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)沒有今天的火熱，內(nèi)地地產(chǎn)商的實力也沒有現(xiàn)在的規(guī)模，進軍內(nèi)地市場的香港及外國發(fā)展商也沒有現(xiàn)時的踴躍，發(fā)展商在發(fā)展土地之前按時繳付資金，當(dāng)?shù)卣畬⑾嚓P(guān)收入投放于各種建設(shè)與投資再帶動發(fā)展，為當(dāng)時當(dāng)?shù)氐纳鐣⒔?jīng)濟發(fā)展實作出了積極推動的作用，其助力亦不應(yīng)被遺忘。

至于「捂盤」則是較新的名詞，基本是指，項目建筑進度已達政府相關(guān)的預(yù)售批文申請條件，而發(fā)展商在沒有合理理由之下，刻意不申請預(yù)售批文，或獲得預(yù)售批文后故意拖延而不開盤。然而，因市場消化量、項目規(guī)模、市場客觀因素等而令在持續(xù)銷售期內(nèi)的項目未能售罄，則不應(yīng)視為捂盤行為。正如上述南城都匯項目，23,000余個單位共分8期發(fā)展。截至今年七月，累計售出16,500戶，佔項目超過70%的單位，既然項目一直在售，那亦不可稱之為捂盤。

資深業(yè)內(nèi)人士指出，國家對房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管是非常細致、嚴謹?shù)模瑥囊?guī)劃、監(jiān)督到項目驗收，每個環(huán)節(jié)均一絲不茍，相關(guān)規(guī)范、程序與所涉及的文件、手續(xù)雖漫長而復(fù)雜，目的最終是為了確保房地產(chǎn)市場健康、有序地發(fā)展。大眾能搞清楚囤地、捂盤的定義，不僅可以對房地產(chǎn)市場多一點了解，更可以對輿論場上各種混淆視聽的沖動言論保持應(yīng)有的理性。

李嘉誠捂盤、囤地這些形容的確有吸眼球的功能，雖怪有些網(wǎng)紅及自媒體樂此不疲地炒作。但真金不怕火煉，標題黨豈可假冒專家，讀者們不可不察!

來源：香港<<文匯報>>

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