一則“到期借款無法償還”的傳聞，將央企背景的中交地產(000736.SZ)推上風口浪尖。

5月12日，中交地產發布公告回應否認“5月份金融機構到期借款無法償還”，稱公司目前現金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務償還。

近年來，中交地產負債規模直線攀升，而經營活動現金持續凈流出，業績連續下滑。2021年公司扣非凈利潤陷入近三年首次虧損，“三道紅線”全踩。

值得一提的是，中交地產背靠“大樹”中房地產集團有限公司，2021年，中交地產及其子公司將中房地產集團4筆合計35.8億元的借款展期兩年。并且，今年中交地產獲得中房地產集團近46億元借款支持。

在基本面未明顯變化下，二級市場上，中交地產股價高歌猛進，自3月23日以來的31個交易日共收獲17個漲停。股價一路高漲，公司股東也趁機減持。此前，公司大股東中房地產集團及股東重慶渝富均拋出減持計劃。

針對債務經營，股東減持，股價異動等情況，長江商報記者發送采訪函至中交地產方面，截至發稿前尚未得到回復。

陷入債務兌付風波

近日，一份紅頭的“中交地產股份有限公司文件”廣為流傳，文件題為“關于2022年5月份金融機構到期借款無法償還的報告”，文件遞交對象為“中交房地產集團有限公司”。5月12日，中交地產就上述網傳內容作出回應，稱公司目前現金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務償還。

公告顯示，中交地產5月末到期的金融機構債務合計約24.4億元。公告提到，公司截至三月末的貨幣資金余額173.99億元，短期債務166.65億元，現金短債比1.04，符合“三條紅線”對現金短債比大于1的要求。上述貨幣資金能夠覆蓋公司日常經營需要以及償還金融機構到期借款。

知名地產分析師嚴躍進認為，此次中交地產出現債務兌付的風波，市場和投資者都比較關注，因為是央企里面第一家出現此類風波的企業，從企業角度看，要主動披露企業債務、現金流等情況，尤其是在盈利方面做好保障，否則會引起投資者的擔憂。

值得注意的是，近年中交地產的負債規模直線攀升，2019年-2021年其總負債分別為414.51億元、866.11億元、1240.17億元，流動負債也隨之升高，分別為285.10億元、437.74億元、772.68億元。

現金流方面，中交地產經營活動現金持續保持凈流出狀態。2019-2021年，中交地產經營現金流量凈額分別為-46.12億元、-187.4億元以及-44.52億元。

截至2021年末，中交地產現金及現金等價物為107.6億元，同期，公司短期借款為8.89億元，應付票據為3.8億元，一年內到期的非流動負債達177.86億元較2020年翻了3倍。

截至2021年末，中交地產凈負債率為217.7%，剔除預收賬款后的資產負債率為82.0%，現金短債比為0.6倍，是央企中罕見“三道紅線”全踩中的“紅檔”房企。

中交地產背靠中房地產集團有限公司，融資擔保有一定保障，但值得注意的是，中交地產此前并未能向控股股東按期足額歸還借款。

根據中交地產年報和2021年年底的公告，公司及其子公司將中房地產集團4筆合計35.8億元的借款展期兩年。逾期未償還外，中交地產又向中房地產集團新增23億元借款，向其控股的子公司續借1億元。

今年，中交地產繼續向大股東借款。2022年3月底，中交地產向中房地產集團借款，兩筆合計45.8億元，其中5.8億元借款年利率8%，40億元借款年利率7.5%。

股價飆漲重要股東趁機減持

今年以來，股價長年低于10元/股的中交地產突然成為地產板塊的一大“妖股”。

3月16日，中交地產的股價創下6.3元/股的低點，此后一路高漲，最高漲至29.26元/股，漲幅高達238.27%。自3月23日以來的31個交易日，中交地產共收獲了17個漲停。

期間，中交地產共發布9次股票交易異常波動公告，提醒廣大投資者理性投資，注意風險。

中交地產的走勢“妖”到引來深交所的關注函，詢問公司是否存在應披露而未披露的重大信息，是否有重大影響事項，是否涉嫌內幕交易的情形。中交地產對上述質疑均予以否認。

5月13日，受債務兌付風波影響，中交地產股價報收23.70元/股，當日下跌9.99%，總市值達到164.82億元。

在連續漲停的檔口，中交地產遭遇股東減持。4月12日，中交地產發布公告稱，持有公司6233.888萬股股份(占總股本8.96%)的股東重慶渝富計劃減持不超過2086.3萬股(占公司總股本的3%)。4月29日，中交地產再次發布公告，大股東中交房地產集團有限公司計劃減持不超過1390.87萬股，占公司總股本2%。

股東減持引起投資者的擔憂，中交地產方面回應稱，“近期的減持計劃不會導致我司控制權發生變更，不會對我司治理結構及持續性經營產生不利影響。”

業績連續下滑陷入虧損

與二級市場上的強勢表現相反，中交地產基本面表現欠佳。

長江商報記者注意到，自2019年起，中交地產的歸母凈利潤已連續三年下滑。2018年-2021年其凈利潤分別為8.10億元、5.42億元、3.47億元、2.36億元。

年報數據顯示，2021年公司營收145.42億元、利潤總額15.22億元，同比漲幅“止跌”，分別同比增長18.23%和4%。但同期其歸母凈利潤2.36億元，同比減少32.19%，扣除非經常性損益后凈利潤虧損4.32億元，這也是其近三年歸母扣非凈利潤首次為負。

今年一季度，公司營業收入為39.48億元，歸母凈利潤為-4154.41萬元，扣非凈利為-5338.56萬元，虧損同比大幅收窄。

為尋找新的業績增長點，中交地產近年積極開展多元化發展，聚焦房地產開發經營與銷售業務，同時積極探索和開拓融資代建、特色小鎮、TOD城市綜合體、城市更新、產業地產、物流地產等新興業務。

不過，從業績貢獻來看，目前營業收入基本仍來自房地產銷售。2021年，中交地產房地產銷售收入為144.45億元，占營業收入比重為99.33%;房產租賃收入為4610.82萬元，占比0.32%;物業管理收入為720.72萬元，占比0.05%;其他收入占比0.30%。

中交地產董秘田玉利表示，2022年，公司將繼續聚焦房地產開發主業，優化財務結構和融資結構，把握投資質量和投資節奏，落實高質量發展要求，做好規模擴張與財務穩健之間的平衡，以更優的策略獲取優質項目。

嚴躍進認為，擴展多項業務常常存在反應速度滯后的問題，雖然說在拿項目上具備央企優勢，但從效率上來說并不見長。房地產行業的政策導向性較強，央企多元業務后往往不能做到快速響應，同時會產生成本壓力。

關鍵詞 房地產銷售 房產租賃收入 中交地產 到期借款無法償還