繼工銀瑞信基金之后，公募巨頭易方達正式加入公募REITs陣營。

6月14日晚間證監會官網信息顯示，易方達基金上報了“易方達廣州開發區高新產業園封閉式基礎設施證券投資基金”（簡稱“易方達廣州開發區高新產業園REITs”）。而在6月7日，工銀瑞信基金剛上報了“工銀瑞信河北高速集團高速公路封閉式基礎設施證券投資基金”(簡稱“工銀瑞信河北高速集團高速公路REITs”。這兩只上報的公募REITs，均為兩家基金公司旗下首只REIT產品。

(資料圖)

易方達廣州開發區高新產業園REITs的上報，疊加中金湖北科投光谷REIT首發獲190多億元資金追逐、博時招商蛇口產業園REIT等四只產品成功擴募等現象，均是2023年公募REITs“擴募+首發”并進、發行常態化的又一有力注腳。

公募人士認為，雖然近期REITs市場價格波動明顯，但這是估值理性回歸的過程，也是市場價值發現機制逐步完善的必經過程。具備長期、穩定的現金流且擁有成熟市場經營機構的優質基礎設施資產，仍將受到投資人的歡迎。隨著REITs底層資產的逐步擴大，常態化發行的啟動，未來公募REITs將進入加速發展階段。

兩大公募巨頭雙雙上報產品

根據深交所官網6月14日披露的信息，易方達廣州開發區高新產業園REITs的專項計劃名稱為易方達廣州開發區高新產業園資產支持專項計劃，原始權益人為廣州開發區控股集團有限公司，托管人為中信銀行。目前，該項目具體內容尚未披露。

（來源：深交所官網）

根據上交所6月8日消息，工銀瑞信基金上報的工銀瑞信河北高速公募REITs,原始權益人為河北高速公路集團有限公司，專項計劃名稱為工銀瑞投河北高速公路1期資產支持專項計劃，專項計劃管理人為工銀瑞信投資管理有限公司,系河北省首單基礎設施公募REITs和京津冀首單高速公路公募REITs項目。

具體看，工銀瑞信河北高速公募REITs的項目標的資產為榮烏高速公路（大王店樞紐互通至冀晉界段），全長97.068公里，是國家高速公路網、河北省交通主骨架的重要組成部分，更是雄安新區通往河北西部山區最便捷的運輸通道。榮烏高速公路作為連接太行山高速公路、京昆高速公路、京港澳高速公路等的重要交通樞紐，在助力雄安新區建設、交通一體化乃至京津冀協同發展的過程中發揮著重要的作用。同時，榮烏高速也是國家煤炭運輸重要通道，沿途經過多個國家5A級景區，在助力晉煤東運、農副產品運輸、省際間旅游業發展等方面發揮著積極作用。

（來源：上交所官網）

據悉，早在2022年7月工行河北分行黨委書記、行長田耕，工銀瑞信黨委書記、董事長趙桂才一行，就曾到河北高速集團就公募REITs開展合作洽談。河北高速集團黨委書記、董事長張建公出席合作洽談會。工銀瑞信公募REITs負責人表示，目前工銀瑞信儲備項目豐富，均在有序推進中，后續將為投資人提供更多優質的基礎設施公募REITs產品。

規模正在持續擴容

公開信息顯示，截至目前今年以來已有中航京能光伏REIT、中信建投國家電投新能源REIT等5只首發公募REITs申報或發行，另有4只產品擴募成功。疊加近日新成立的中金湖北科投光谷REIT，目前全市場28只公募REITs發行總規模逼近1000億元，常態化發行下公募REITs的市場規模正在持續擴容。

首先，根據近期上交所披露中金湖北科投光谷REIT認購結果，該只產品在發行期獲得了逾190億元有效認購資金的追逐。其中，網下發售初始發售份額為1.47億份，有效認購基金份額數量為57.9億份，網下投資者配售比例為2.54%；按照認購價格2.625元/份計算，網下有效認購總規模達到152億元。公眾發售初始發售份額為0.63億份，有效認購基金份額數量為10.61億份，公眾投資者配售比例為5.94%。按照認購價格計算，公眾投資者有效認購規模為27.85億元。

其次，根據券商中國記者統計，博時基金、紅土創新基金、中金基金、華安基金四家公募旗下REIT本輪擴募規模超過50億元。其中，博時招商蛇口產業園REIT擴募期間募集金額為12.44億元，最終募集的基金份額為 5.21億份，交易價格為2.387元/份。其中，招商局光明科技園有限公司獲配金額約為3.98億元。截至5月31日，擴募的23家發售對象已將認購資金全額匯入博時基金指定賬戶。

紅土創新鹽田港REIT擴募期間凈認購金額為4.148億元，根據基金份額發售價格2.7元/份折合為約1.54億份基金份額。其中，鹽田港物流有限公司認購份額占擴募份額數量的51%，并在此次擴募發行后成為基金第三大份額持有人，所持基金份額占基金總份額的8.22%。

而中金普洛斯REIT擴募期間募集資金總額為18.53億元，發售價格為4.228元/份，擴募發售基金份額共計4.38億份，其中，GLP普洛斯資本投資4號香港有限公司獲配3.71億元，限售期為60個月，依然是基金第一大份額持有人，持有基金份額占總份額的20%。另外，華安張江光大園REIT擴募期間募集資金總額為15.53億元，發售最終價格確定為 3.373元/份，擴募發售基金份額共計4.6億份。其中，原始權益人張江集團、張江集電作為本次發售的戰略配售對象分別認購發售份額總數的20%和15%。

價格下行是估值理性回歸的過程

整體來看，2023年公募REITs申報和發行延續了常態化基調。但當前市場較為關心的是，在二級市場波動加大背景下，公募REITs未來發展趨勢幾何？

工銀瑞信基金表示，當前REITs市場經歷的價格下行是估值理性回歸的過程，也是市場價值發現機制逐步完善的必經過程。從內部收益率等指標來看，部分REITs產品更加具備長期配置價值，投資機會已經顯現。在近期REITs市場價格走弱、投資避險情緒上升的情況下，監管機構受理新項目體現了對REITs市場的信心以及對底層資產向好發展的信心。新的項目也將進一步為基礎設施公募REITs市場帶來新的源頭活水和市場活力，為投資人帶來更多的產品選擇。

以擴募為例，博時招商蛇口產業園REIT基金經理劉玄認為，對于投資者而言，擴募打通了新購入資產的上市通道，基金的資產和儲備規模將得到持續提升，有助于基金實現資產組合的多元化，在資產類型和資產區域上提升分散度，在一定程度上降低單一片區、單一資產受行業政策、市場波動影響較大的風險，基金的抗風險能力將有所提升。

他舉例說道，博時招商蛇口產業園REIT作為首批申請擴募的基礎設施公募基金，在擴募后隨著基金規模的不斷擴充，較高的管理規模將有利于運營管理成本的管控，有利于運營管理機構持續優化管理機制和人員配置，從而提升基礎設施項目的收益水平。另外，優質資產的不斷注入，還將維持基金的市場關注度，有助于提升基金份額二級市場的流動性。

劉玄認為，具備長期、穩定的現金流且擁有成熟市場經營機構的優質基礎設施資產仍將受到投資人的歡迎。從市場層面來看，由于公募REITs對資產端和資金端都具有相當的吸引力，市場前景看好。隨著REITs底層資產的逐步擴大，常態化發行的啟動，未來公募REITs將進入加速發展階段。

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