開(kāi)發(fā)商終于被允許降價(jià)賣(mài)房了！

在之前《李嘉誠(chéng)給大陸樓市開(kāi)出“藥方”》一文中，磐石之心就提出，大陸房企應(yīng)該向李嘉誠(chéng)學(xué)習(xí)，通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)的方式，快速回籠資金。而且磐石之心一直呼吁降低房?jī)r(jià)，但是人微言輕，沒(méi)有回應(yīng)。

【資料圖】

目前前100強(qiáng)房企，46家出了問(wèn)題，前30強(qiáng)房企，20家爆雷，前10更是只剩龍湖一家民企在堅(jiān)挺。房企扛不住了，某局的“緊箍咒”也失去了作用。維持房?jī)r(jià)不降，目的還是為了維持土地CZ。可惜當(dāng)開(kāi)發(fā)商集體躺平后，沒(méi)人花錢(qián)拿地，就不再是土地收入下降的問(wèn)題，而是直接消失了。

其實(shí)，此前開(kāi)發(fā)商早就想要降價(jià)回籠資金，但是各地XX局一直不允許降價(jià)，只要發(fā)現(xiàn)降價(jià)就進(jìn)行約談，甚至吊銷(xiāo)預(yù)售許可。這導(dǎo)致整個(gè)樓市失去市場(chǎng)化運(yùn)作能力，面對(duì)需求減少，企業(yè)也沒(méi)辦法通過(guò)降價(jià)刺激銷(xiāo)售，最終拖垮了一眾房企。

那么，現(xiàn)在允許開(kāi)發(fā)商一個(gè)季度做一次備案價(jià)調(diào)整，允許自主降價(jià)，是否能夠救樓市？

我認(rèn)為，現(xiàn)在才允許降價(jià)促銷(xiāo)，是好事，但有點(diǎn)晚了。而且降價(jià)促銷(xiāo)并不是萬(wàn)能藥水，不是每個(gè)區(qū)域降價(jià)都有作用。

首先，潛在購(gòu)房群體中有很大一部分群體，已經(jīng)放棄了購(gòu)房計(jì)劃。由于開(kāi)發(fā)商遲遲不降價(jià)，很多年輕的購(gòu)房者推遲了購(gòu)房計(jì)劃，選擇租房住。他們也逐漸學(xué)會(huì)了計(jì)算租售比，發(fā)現(xiàn)租房成本更低。

比如，售價(jià)600萬(wàn)的房產(chǎn)，月租金可能只需要4000元。而要買(mǎi)下600萬(wàn)的房子，20年后要支付的總金額將高達(dá)1000萬(wàn)以上。而租房20年，可能只需要100萬(wàn)。

當(dāng)他們算明白這筆賬后，就開(kāi)始徹底放棄購(gòu)房計(jì)劃。

其次，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷，失業(yè)率高，許多潛在購(gòu)房者失去了購(gòu)房能力。雖然已經(jīng)不再公布年輕人失業(yè)率，但是大廠(chǎng)持續(xù)裁員，上千萬(wàn)的大學(xué)畢業(yè)生，越來(lái)越多年輕人涌入網(wǎng)約車(chē)、外賣(mài)和快遞市場(chǎng)，以及大規(guī)模的南方制造廠(chǎng)關(guān)門(mén)，都影響了就業(yè)。

缺少就業(yè)，就缺少收入來(lái)源，所以購(gòu)房變得越來(lái)越謹(jǐn)慎。與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，2023年1～6月，全國(guó)法拍房掛拍套數(shù)較上一年增加19.7%，掛拍套數(shù)30.4萬(wàn)套絕對(duì)量大幅增加。

這也意味著，很多已經(jīng)購(gòu)房的人，因?yàn)樽陨斫?jīng)濟(jì)出了問(wèn)題，導(dǎo)致棄房。

第三方面，房?jī)r(jià)下跌幅度很難到達(dá)合理區(qū)間。中國(guó)房?jī)r(jià)從2016年到現(xiàn)在已經(jīng)翻了至少2倍，而人均可支配收入只是從2016年的2.38萬(wàn)，增加到2022年的3.69萬(wàn)，增幅只有不到50%。

因此，房?jī)r(jià)的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收入的增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)收入比，平均在30倍。深圳、上海、北京的房?jī)r(jià)收入比，甚至高達(dá)45倍，即使是徐州這樣的小地方也需有35倍。

這意味著，年輕人不吃不喝，40多年才能買(mǎi)上一套房。全球合理的房?jī)r(jià)收入比在8-12倍之間，因此，房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)高?，F(xiàn)在即使是下跌50%，部分區(qū)域仍然無(wú)法讓房?jī)r(jià)收入比回落到平均10倍左右。

因此，購(gòu)房者的購(gòu)房壓力仍然巨大，更多人希望房?jī)r(jià)回到2016年的水平，這就增加了觀望情緒。如果房?jī)r(jià)無(wú)法繼續(xù)上漲，購(gòu)房熱情必然減退。因?yàn)橘I(mǎi)到手，即虧錢(qián)，愿意購(gòu)買(mǎi)的人就會(huì)減少。

另外，很多懸而未決的宏觀因素，也同樣制約了購(gòu)房需求。新生兒可能在2023年降至780萬(wàn)附近，2023年經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期未知。外部環(huán)境越來(lái)越嚴(yán)峻。美元加息步伐仍未停止，導(dǎo)致大量資金出逃，房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)內(nèi)和海外債務(wù)難以出清，地方城投公司的債務(wù)也在處理中。

最后，房?jī)r(jià)允許下降，并不會(huì)帶來(lái)普遍的銷(xiāo)量攀升，會(huì)出現(xiàn)區(qū)域冷熱不均現(xiàn)象。

聰明的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該率先在核心區(qū)域降價(jià)促銷(xiāo)，快速回籠資金，而不是抱有任何幻想。

李嘉誠(chéng)在香港的樓盤(pán)，降價(jià)30%后，獲得超過(guò)60倍的預(yù)約搶購(gòu)量。這是因?yàn)橄愀鄣耐恋叵∪?，房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，所以降價(jià)有效果。

大陸的一二線(xiàn)核心城區(qū)，如果能夠降價(jià)30%，我相信也會(huì)取得不錯(cuò)的銷(xiāo)量。因?yàn)楹诵膮^(qū)域已經(jīng)沒(méi)有多少土地資源，房產(chǎn)稀缺性高，降價(jià)30%-40%，會(huì)刺激高收入群體買(mǎi)入。

新房的降價(jià)，也會(huì)推動(dòng)二手房?jī)r(jià)格下降，從而逼出更多二手房房源。因此，二手房房東，最好率先搶跑，先降價(jià)銷(xiāo)售，搶得先機(jī)。

但是在三四五線(xiàn)，以及一二線(xiàn)郊區(qū)，即使是降價(jià)50%，購(gòu)房需求仍然不會(huì)大增。因?yàn)檫@些區(qū)域房產(chǎn)嚴(yán)重過(guò)剩，加之配套設(shè)施不完善，交通不便利等因素，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降的刺激效果甚微。

事實(shí)上，一二線(xiàn)周邊許多區(qū)域的房?jī)r(jià)早就下跌了30%，甚至50%，但是銷(xiāo)量仍然很差。

我記得在青島郊區(qū)一個(gè)樓盤(pán)，最高價(jià)炒到23000元/平，開(kāi)發(fā)商留著四棟樓沒(méi)賣(mài)等著漲價(jià)。如今周邊新房?jī)r(jià)格已經(jīng)跌到了9000元/平，跌去60%，我不知道捂盤(pán)惜售的開(kāi)發(fā)商是否會(huì)后悔自己的貪婪。

結(jié)論

無(wú)論怎么折騰，中國(guó)樓市的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。掏空六個(gè)錢(qián)包，讓數(shù)億人背負(fù)幾十年還不清的貸款，制造了數(shù)億房奴的扭曲房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，已經(jīng)壽終正寢。

房地產(chǎn)吸血任何行業(yè)，毀掉年輕人奮斗的希望，毀掉科技創(chuàng)新的力量。如今，房地產(chǎn)行業(yè)的隕落，沒(méi)有人會(huì)惋惜，更多人只會(huì)拍手叫好。

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