今日視點：香港2022年私人寫字樓落成量激增4倍創23年來最多

來源：英為財情時間：2023-03-31 16:05:08

3月31日，香港差估署發布《香港物業報告2023》。2022年，私人住宅的落成量為21170個單位，較2021年高47%。私人寫字樓的落成量激增4倍至35.1萬平方米，創23年來最多。私人商業樓宇的落成量從2021年急增至11.8萬方米，九龍和新界合共占當中的88%。私人分層工廠大廈的落成量增加至10.5萬平方米，荃灣占總供應量的60%。而2022年并無私人工貿大廈落成。

(資料圖片僅供參考)

私人住宅

2022年私人住宅的落成量為21170個單位，較2021年高47%。當中61%位于新界，27%位于九龍，12%位于港島。按地區計，九龍城、元朗和沙田這三個地區提供最多新單位，合共占整體落成量的49%。

單位入住量為14010個，與去年相似。2022年年底空置量輕微上升至總存量的4.4%，相當于54970個單位。在這些空置單位中，約7880個單位于占用許可證發出后，尚未獲發滿意紙或轉讓同意書。

2023和2024年的預測落成量分別為19950個和26970個。在這兩年，九龍將會是供應量最多的區域，分別占2023和2024年總供應量的52%和47%，單是九龍城分別占總供應量的24%和33%。

在2022年全球經濟不明朗的情況下，受到加息、本地需求疲弱、市場信心減弱等因素影響，再加上疫情影響，住宅售價于2022年12月同比顯著下跌15.2%，盡管于同年4月曾短暫回升不足1%。由于對租住物業的需求疲弱，2022年住宅租金亦見偏軟;2022年12月同比下跌4.2%，但跌幅則相對溫和。

私人寫字樓

2022年私人寫字樓的落成量激增4倍至35.1萬平方米，創23年來最多。其中，甲級寫字樓的落成量升5.1倍至29.9萬平方米，占整體落成量85%，主要分布在九龍城、觀塘和東區。乙級寫字樓的落成量為5萬平方米，主要來自觀塘和荃灣。丙級寫字樓僅有2000平方米的少量落成量，當中的1000平方米位于灣仔。

去年寫字樓整體使用量重返正數，有1.9萬平方米，前兩年均為負數。當中甲級和丙級寫字樓使用量分別為4.2萬平方米和9000平方米，而乙級寫字樓則為-3.2萬平方米。至去年底，整體空置率升至14.4%，相當于186萬平方米，當中，甲級和乙級寫字樓空置率均為15.1%，而丙級寫字樓的空置率則為8.8%。除中區為8.7%的較低空置率外，所有分區的甲級寫字樓均為雙位數空置率。

報告預計，2023年寫字樓整體落成量跌約24%至26.7萬平方米，明年進一步跌逾60%至10.6萬平方米。2023年甲級寫字樓的落成量將有25.1萬平方米，當中38%和25%的預計供應量分別來自深水埗和中西區。2024年甲級寫字樓的落成量將有8.7萬平方米，主要來自觀塘，占預計供應量的49%。2023年乙級寫字樓的落成量將有1.5萬平方米，并于2024年將輕微回升至1.8萬平方米。丙級寫字樓的落成量于2023和2024年將各有1000平方米。

報告提到，受全球利率上升、地緣政治以及疫情等因素影響，導致寫字樓需求受壓。以2021年第四季與2022年第四季相比，售價出現3.0%的跌幅，甲級、乙級和丙級寫字樓售價則分別下跌4.9%、2.9%和7.6%。同期的寫字樓租金下跌2.4%，甲級、乙級和丙級寫字樓租金則分別出現2.6%、2.2%和1.8%的跌幅。

私人商業樓宇

2022年私人商業樓宇的落成量從2021年急增至11.8萬方米，九龍和新界合共占當中的88%。年內出現正數5.2萬平方米的使用量，而年底空置率則維持在10.5%的高水平，相當于122.4萬平方米。

預計2023年的落成量將進一步上升至147000平方米，當中以九龍城的落成量最高，占預計供應量的47%。2024年的落成量將減少至7.6萬平方米，其中灣仔將成為主要供應區，占總供應量的30%。

年內，受到跨境旅游限制和本地經濟狀況疲弱的不利影響，以2021年第四季與2022年第四季相比，零售業樓宇的售價和租金分別下跌7.1%和5.0%，而交投量則于2022年驟跌36%。

私人分層工廠大廈

2022年私人分層工廠大廈的落成量增加至10.5萬平方米，而荃灣占總供應量的60%。使用量達正數14.9萬平方米。年底空置率下降至5.3%，相當于85.2萬平方米。

預計2023年的落成量將下降至10.3萬平方米，并于2024年進一步縮減至4.1萬平方米。

2022年分層工廠大廈的銷情受壓，交投量下跌45%。以2021年第四季與2022年第四季相比，分層工廠大廈的售價下跌5.3%，而租金則出現-0.2%的些微變動。

私人工貿大廈

2022年并無私人工貿大廈落成。使用量轉為正數3000平方米，空置率則稍微下跌至11.3%，即60000平方米。預計這類物業在2023和2024年均不會有新供應。

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