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地產新勢力 | 30歲的滬籍老房企，在京杭兩地出盡風頭_焦點熱議

來源：第一財經時間：2023-05-30 17:41:56

一批曾經揮金如土的房企倒下去，另一批卻正在異軍突起。上海本土開發商大華集團，便是過去兩年里相當活躍的一家。

【資料圖】

大華集團，成立于上世紀90年代，是和恒大地產、碧桂園等一眾房企同一個時期創立的公司，但因為一直未登陸資本市場而一直寂寂無名。期間，該集團董事長金慧明也曾籌備過公司上市事宜，但在2007年借殼上市失敗，此后便隱匿在地產江湖里，深耕上海本地市場。

時光荏苒，大華的前30年不甚耀眼，但命運似乎給了他第二次機會，在一個接著一個昔日千億房企爆雷之后，大華集團找到了新的發展空間。據中指院數據，2021-2022年，大華集團權益拿地金額分別為260億元和95億元，位列行業27名、32名。

2023年3月，大華集團在北京摘獲的一宗熱門地塊，開始受到外界關注。巧合的是此后不久，該集團繼續在杭州的一宗熱門地塊搖號中運氣爆棚，從66家參搖房企中勝出，奪得蕭山新街北宅地，據估算，杭州這塊地的命中率只有1.5%。

連續搖中兩塊大熱地塊，似乎命運的天秤已偏向這家房企。但在房地產行業這個特殊的轉折口，大華，這家老牌企業能否迸發它的第二春？

圖片攝影：任玉明

區域舊改大戶

2023年3月23日，北京土地交易市場迎來久違的熱鬧場面：42組競買人等待昌平區朱辛莊0028地塊的最終搖號結果。

這宗地塊區位好、規模小、總價低，且沒有現房銷售等其他條件限制，上限樓面價3.54萬元/平方米、銷售指導價6.2萬元/平方米，盈利空間也頗為充足，因而吸引了14家民企、16家央企、13家地方國企等各路企業來競爭。這樣一塊“肥肉”，最終搖進了一家名為大華的房企手中。

盡管北京市場對這個幸運兒一片茫然，但大華并不是行業新兵，而是一家擁有超30年歷史的老牌房企。

大華的發展史可追溯至1992年，前身是為配合住房制度改革而成立的上海大場房地產開發經營公司（以下簡稱為“大場房地產”）。1995年，時任大場鎮新華村黨總支書記的金惠明任大場房地產的法人代表。1998年7月，大場房地產改制為大華（集團）有限公司，企業性質也由集體轉為有限責任。

2002年，包括金惠明等在內的34名自然人受讓了大華集團90%的股權；其中金惠明以5282萬元現金獲得了大華48%以上的股權。

此后幾經騰挪，金惠明間接持有大華35.44%的股權，并通過其胞弟金建明、女兒金玲等可施加影響的近親屬所持股權，共計控制大華57.40%的股權；大場鎮方面則保有大華集團約10%的股份。截至2022年末，時年69歲的金惠明仍為大華的董事長，金建明、金玲亦在公司任職。

隨著上海房地產市場的快速發展，大華很快迎來高光時刻。根據國家統計局上海調查總隊公布的《2006年按營業收入排序的前100位上海市企業集團》，大華集團以81.39億的總收入位列第29位，成為上海第二大房地產公司。

彼時有報道顯示，大華掌門人金惠明，也在2005年時以近27億元的個人財富總值，躋身福布斯富豪榜。

這一階段，也正是眾多房企陸續登陸資本市場的黃金時期，北辰實業、保利地產等先后完成IPO，同為上海房企的綠地也在籌謀借殼。金惠明也不例外。他意欲借殼大連金牛推動大華上市。但隨著“集體資產遭賤買”的外界質疑，大華的上市計劃最終擱淺。

這之后，在各大民營房企持續跑馬圈地的背景下，行業的銷售額天花板不斷被突破，“千億”也成了規模房企的硬指標。而作為上海本土房企曾經的領頭羊，大華卻逐漸淡出了大眾視野，2016-2018年間，這家公司的年銷售額不足200億，一度落到行業百名開外。

盡管鮮少在公開土地市場上拋頭露面，但依靠“整體開發”的模式拿地，大華依然獲取了足夠其開發的舊改土地儲備。

早在2014年時，大華就已取得了對上海寶山區的聯東村、場中村、康家村、顧村4個“城中村”改造項目的開發建設權，約4500畝土地。直至2021年底，上述4個上海城中村改造項目中仍在推進中，剩余可售貨值合計仍有100億元。另據克而瑞統計，自2014年至2022年，大華包攬了寶山區共21幅“城中村”地塊。

憑借多年在上海舊改市場的深耕，大華在上海開發了包括寶山大華社區、浦東大華錦繡華城、大場老鎮改造社區等多個項目，總計約有25萬居住人口。

2012年-2015年間，來自的上海合同銷售額貢獻度均在60%左右。據大華官網顯示，其在上海累計開發了26個項目，總銷金額歷年蟬聯前五。

奮起直追

舊改模式下，大華坐享高毛利的同時，也同樣面臨著開發周期較長的問題。

新世紀評級報告顯示，土地整理從介入到土地供應需要24-36個月，而房地產項目開發從開工到完工交付需30個月左右，隨著項目規模的擴大，營業周期總體較長。

于是，為滿足規模增長的需要，大華也終于邁開步伐，跨出舒適區，在其他城市“錯峰”開啟規模擴張之路。2017年，大華定下發展目標，要以“發力上海，穩住二線”為方向，把握城中村改造機遇，力求保持在上海市場的領先地位同時，計劃拓展粵港澳、昆明等城市。

這一年，大華先是進行前期拓展：向西南入滇，與昆明當地政府簽約進行投資、考察大理；向南則在廣州成立區域公司，推進對廣州、惠州、江門等城市的前期拓展。

此后，大華正式進入擴儲模式：2018年初，中標成為昆明一城市更新地塊土地一級開發整理社會投資人；同年9月，以底價11.63億元競得廣州番禺宅地；當年年底再以5.52億元落子徐州……

2019年，大華在土地市場上加碼沖刺。全年在上海寶山區摘獲8宗地塊，累計獲得土地面積37萬平方米，成交總價超154億元；又先后在南京、武漢補倉，挺進天津、蘇州等城市，在大灣區5個城市的城市更新項目也累計至15個。

據大華披露，2017-2019年的三年時間里，其共摘得土地超60幅，糧倉越發充盈。據克而瑞，2018年，大華的新增土地貨值為195.3億元，位列行業第89位；2019年，其新增土地貨值大幅增長至720.2億元，排名也提升至第38名。

在土地市場上揮金如土，再加上開發資金投入規模同步大幅增加，大華的債務也節節攀高。據聯合評級發布的報告顯示，2017-2019年間，大華的全部債務分別為211.38億元、303.35億元、417.59億元，年均復合增長40.56%。

不過，多年來，大華的財務杠桿都保持在較為穩定的水平，居于綠檔，現金短債比也從2017年的1倍以上提高到2019年的3倍以上，在手現金及現金等價物也在2019年末超過150億。