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提前還房貸該不該收費？交通銀行發布公告：將收1%補償金

來源：中國消費者報時間：2022-08-09 10:12:54

隨著存款利率和理財收益持續下行，“是否提前還房貸”的話題一度沖上熱搜。8月1日，交通銀行在官網發布《關于個人按揭類貸款、個人線上抵押貸(消費)提前還款補償金收費調整的公告》，引發關注。提前還房貸該不該收費?目前有哪些銀行在收費?為什么銀行會制定收費的規定?銀行能否以一紙公告調整提前還款補償金費率?《中國消費者報》記者就此進行了采訪調查。

提前還貸將收1%補償金

8月1日，交通銀行發布公告稱，自2022年11月1日起，包括個人住房貸款、個人商業用房貸款、個人廠房貸款在內的個人按揭類貸款及個人線上抵押貸(消費)，提前還款補償金收取具體以貸款合同中約定為準，補償金比例為提前還款本金金額的1%。在合同約定基礎上，各地分行具有補償金優惠減免權限。

據了解，在調整前，交通銀行的提前還款補償金收費標準分為兩種：第一種為部分提前還款補償金。每年可免收補償金進行部分提前還款一次，從第二次開始，收取部分提前還款補償金，補償金額為當次提前還款本金金額的1%;第二種為全部提前還款補償金(只適用于普通貸款，不適用于循環貸款)。如果是貸款期限2年(含)以上5年(含)以下，并在1年內全部提前還款，或者是貸款期限5年以上，并在3年內全部提前還款的，均收取當次提前還款本金金額的1%。也就是說，調整后提前還款收費一刀切，不再享受減免。

該公告一出，立即引發爭議。貸款中介林先生告訴《中國消費者報》記者，所謂補償金也就是提前還款違約金，大部分房貸業務在一定期限內(比如貸款發放后兩年內)提前還款都會約定收取一定的違約金。“不過，一線城市的房貸大都是好幾百萬元，如果收還款本金的1%，那就相當高了。”林先生說。

剛剛換完房的北京市民王女士也質疑這一收費規定。王女士說，為了換房，她必須將原來的房子賣掉，而賣出的前提就是要提前還房貸。“200多萬元的房貸，如果按1%收取，那得給銀行2萬多元。本來銀行房貸利率就高，再收提前還款補償金，太不合理了”。

中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼在接受《中國消費者報》記者采訪時指出，銀保監會去年5月印發的《關于進一步規范信貸融資收費降低企業融資綜合成本的通知》明確要求，對于小微企業信貸融資，不得在貸款合同中約定提前還款或延遲用款違約金。雖然是針對小微企業融資，但降低實體經濟融資成本的原則和精神同樣適用于居民。而且，普惠小微貸款統計口徑包括以自然人名義申請貸款的個體工商戶。因此，交通銀行發布公告，對個人貸款提前還款“補償金”收緊收取條件、提高相應標準，既不明智，也違背了監管部門文件精神。

各行補償金收取規則不同

記者調查發現，目前各家銀行對提前還房貸是否收取補償金規定有所不同。

消費者崔先生告訴記者，他有兩次提前還款經歷：一次是2015年初在招商銀行提前還款30萬元，本來預計會有違約金，結果沒收;第二次是在今年7月在農業銀行提前還二套房貸，農行說已經滿了兩年，也沒有收費，只是提前一個月進行了預約。

有著和崔先生一樣經歷的消費者不在少數。記者從北京多家銀行客服人員處了解到，目前在工商銀行、建設銀行、招商銀行等銀行提前還房貸，均無需繳納補償金。不過，也有消費者在水木社區發帖稱，自己在中國銀行提前還貸時被收取了費用。

董希淼說，在實踐中，很少有銀行對提前還款行為收取違約金(補償金)。少數銀行即使有收取違約金(補償金)的約定，客戶往往可以申請豁免，或通過購買一定金額金融產品或存入存款獲得豁免。

單方公告調高收費不合法

值得注意的是，在引發爭議后，交通銀行于8月2日撤下了上述公告。

那么，撤下公告是否意味著不再收費呢?對此，交通銀行客服8月4日對《中國消費者報》記者表示，由于各個分行對補償金的收取方式有不同規定，具體情況要詳詢個貸經理。實踐中，應按照貸款合同的相關約定執行。

北京兩高律師事務所律師董正偉在接受《中國消費者報》記者采訪時表示，提前還款銀行收取約定的違約金，符合合同法律原則，交通銀行提前還房貸收費在法律上是可行的。不過，銀行通過公告方式隨意調整提前還款收費方式，侵犯了買房人的合同協商權。而且，如果此前借款合同約定了提前還款收費方式，銀行公告的收費方式不高于約定的費用時，屬于減輕買房人負擔，可以接受。如果借款合同沒有約定提前還款的收費方式，現在又調整收費方式，銀行單方公告調高收費是不合法的。

“今年以來，金融管理部門多次要求銀行采取切實措施積極為企業和個人紓困解難，降低實體經濟綜合融資成本。因此，在交通銀行發布此公告后，預計其他商業銀行不會同步跟進。”董希淼建議，監管部門、行業協會應對個人貸款提前還款違約金收取進行規范、加強監管。

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